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[레벨:2]임종필
read 438 vote 0 2023.01.17 (23:09:55)


저는 2002년 부터 VR 카메라 세트를 구입하여 VR을 촬영했었습니다.

부동산 공실을 촬영해서 웹사이트에 올려 광고해서 중개를 하는데 사용했습니다.

그런데 문제가 있었습니다. VR컨텐츠를 만드는데 생산성이 떨어진다는 것이었습니다.


부동산을 360도로 보여준다는 이용하는 측면에서의 효율성은 좋은데,

정작 만드는데 드는 생산성은 매우 떨어졌습니다.

얼마전 3D프린터가 한참 뜨다가 생산성 문제로 가라앉은 것과 비슷한 상황이었습니다.


저는 주로 원룸을 촬영했는데, 원룸 한곳을 촬영해서 웹에 올리는데, 당시에는 1시간 이상이 걸렸습니다.

그래서 VR사업화는 잠시 보류하고, 부동산 관련일과 웹개발일을 병행하면서 살아오고 있습니다.

가끔 VR 기술을 확인하고있는데, 코로나 시작 쯤 되어서

중국산 VR카메라가 테스트를 해보니 화질과 컨텐츠화 속도에서 시장성을 가추게 된 것을 확인하게 되었습니다.

그리고  지난해 나온 다른 회사의 VR카메라들은 거의 이 기준을 만족하는 수준에 이르게 되었습니다.

그래서 지금은 원룸1개 호실을 촬영해서 올리는데, 3분이면 됩니다.


촬영하는 카메라는 시중에 나와있는 VR카메라를 이용하고, 웹에 올려서 편집하는 기술은 제가 만든 웹 편집 프로그램을 이용하면 3분안에 편집해서 올릴 수 있습니다. 


전 이걸 한번 쏴보고 싶습니다.

무기가 생긴것 같은데, 이걸 가지고, 가만히 있을수 없다고 생각합니다.

그래서 도움을 얻고자 이렇게 글을 올립니다.


현재 부동산  VR 시장은 촬영시간의 제약으로 동일 평형대 유닛으로 통일된 아파트 위주로 촬영 공급되고 있습니다.

거기는 건당 10만원정도에 촬영 공급을 하고 있는 것으로 알고 있습니다. 


제가 3분걸린다는 건, 이동시간을 포함한 시간입니다. 택배 배달하 듯이 촬영하는 것을 상상해 볼 수 있습니다.

저희가 관리하고 있는 원룸 단지의 20개호실을 이동하면서 시간을 측정한 결과 호별 2분이 나왔습니다.

택배기사님들은 택배 1개 배달시간을 평균 2분잡는다고 합니다.

그리고 편집도 반복 동작이니 숙련도가 올라가면, 30초 내로 할 수 있습니다.

그래서 3분은 넉넉한 수치 입니다.


다음 문제는 촬영할 공실을 접수하는 것입니다.

그래서 인근의 거래하고 있는(현재 인대관리업체를 운영하고 있어서 거래한느 중개업소가 많습니다..) 중개업소에

같이 하자고 영업을 뛰었는데, 딱히 매력을 못느끼는지 같이하자는 업체가 없었습니다.


그러던중, 한 중개사무소와 이야기를 나누면서, 괴심한 중개업소 이야기를 듣게 되었는데, 그업소의 영업방식이

매물확보 문제를 일소해버리는 방식이란 생각이 들었습니다.(정작 그 괴씸한 업체에 찾아가 물어보니 그런방식으로는 한적이 없다고 그러더라구요 뭐지?)


그 방법은 바로, "집 내놓을때 중개수수료 제로" 서비스입니다.

수수료가 무료면, 뭐먹고사나 하실텐데, 다행히 중개수수료는 임대인과 임차인에게 각각 수수료를 받는 방식이라서,

임차인의 수수료를 받아서 수익을 내면 됩니다. 

그래도 절반의 수수료가 없어지면 어려울 것으로 생각할수 있는데요.

중개수수료가 1건에 10만원에서 20만원정도 받습니다. 일반 노임 단가와 비교해도 5배에서 10배는 더  받는 샘입니다.

1건 계약에 드는 시간이 1시간도 체 안될것 같은데, 참 많이 받는다는 생각이 듭니다.

빈도수를 높이면 50% 할인을 충분히 커버할 수 있습니다.


저희가 관리업을 병행하고 있는데, 저희 계약 데이터를 보면, 파레토의 법칙처럼  20:80 아니 그 이상으로

몇몇 중개업소에서 일방적으로 계약을 다 진행합니다. 한 1:20(4%:96%)정도 차이납니다. 결국 현실 시장은 독점형태를 취하고 있는것 같은데, 다른 중개업소는 이걸 잘 모르는 것 같습니다.


임차인을 상대로 하는 "집 찾을때 중개수수료 제로" 서비스는 많이 있습니다. 

그런데, "집 내놓을때 중개수수료 제로" 서비스는 없습니다.

집 내놓을 때 중개수수료 제로로 하면 주로 임대인에게 혜택이 가지만, 임차인도 중도 해지로 방을 내놓아야 할 때면

임차인에게 도움이 될 수 있습니다. 법률상 임차인이 내는게 아니긴하지만, 관행상 중도해지하면 보증금을 내주지 않기 때문에 임차인이 방을 내놓고 신규 입주자에게 보증금 받아서 나가야하는 상황에서는 임차인에게도 혜택이 갈 수 있습니다.

그리고 무엇보다 부동산정보가 많이 공개될 수록 임차인에게 이익이 더 큽니다.


아 범위를 좀 좁혀서 설명드려야 할 것 같네요.


소형임대주택 임대 중개 위주로 VR을 촬영해서 임차인을 모집하는 중개하는 서비스를 구상중입니다.

1인 가구가 늘어남에 따라 소형임대주택 수요가 높아질 것 같고, 그리고 은퇴하신분들의 은퇴후 노후자금 확보처로

임대주택 임대사업등의 수요가 지속적으로 늘어날것으로 전망하고 있어서, 사업시작하기 험악한 요즘 드믈게

비전이 있는 사업이라 생각합니다. 결국 베이비붐 세대의 라이프 사이클을 따라가는 사업의 유형이기도 합니다.


VR촬영을 해야하니,

수수료 무료로 해드릴테니 매물정보 주세요. 라고하는 겁니다.


그런데 이렇게 생각하고 보니, 그럼 저희가 얼마나 임대인에게 해택을 주는건가 따져보니

1년에 300만원에서 많게는 500만원 정도 넘게 이득을 주는 서비스가 되는 것이 되더라구요.

법률상 다가구는 18개 호실 이하로 건축하게 되어 있어 평균 15개 호실을 가지고 있는데, 기존의 중개수수료 요율을 적용하면, 건당 약 20만원 그리고 시장 가격(중개업소에서 더 받아내는 관행)은 30만원정도 합니다. 그리고 우리나라 평균 임차 기간이 8개월정도하는 것을 감안하면 그정도 가격이 나옵니다.


그래서 조금더 양보하게해서 두가지를 더 요구하려고하는데,

한가지는 무료로 수수료를 할인해주는 대신, 임대건물 벽면에 저희 중개업소 전화번호 현판을 달게 해달라.

그리고 또 한가지는 매물 공실 신고를 할때 저희가 개발한 앱을 이용해서 등록해주시라는 요청입니다.


매물을 확보하면 그다음은 임차인 확보인데, 저희의 정보가 많이 노출되어야하는데, 건물벽면에 저희 앱QR코드하고 

담당 중개사무소 연락처를 적어 놓으면 받찾으려고 발품파는 손님들이 전화하고 매물확인할때 모든 매물을 VR로

볼 수 있어서 접근성과 내용의 질적 부분이 확보되는 방식이어서 계약 건수를 많이 확보할 수 있을 것 같다는 생각입니다.


임대주택 밀집지역에 가보면, 임대건물 500동 있는 지역에  중개업소 50개가 정도가 있는데, 이중 2~3곳이 집중적으로 중개를 합니다. 500동대 1개의 간판이 대응하고 있는데, 건물벽면을 확보하면, 500동에 연락처를 공유할 수도 있습니다.


그런데 제가 실행을 못하고 이렇게 글을 쓰는 이유는

같이 하고자 하는 중개업소가 없어서 입니다. 위내용으로 중개업소에 설명을하면, 

다들 다른 중개업소에서 싫어할거란 이유를 들고 있습니다. 앞서 언급한 독접하는 중개업소가 있다는 사실을 잘 몰라서 그러는지 독점 중개업소 이야기를 해도 안된다고들 합니다.

임대인에게 중개수수료를 받지 않으면, 중개 질서 교란으로 볼 수 있다고 하는등의 이야기를 합니다.

중개업소가 임대인에게 법정보다 많은 수수료를 받아내는 관행이 있는데, 이런 배경이 사라지는 것을 두려워하는 것 같습니다. 


저는 VR찍기 딱좋은 시점이 되어서 매물확보만 하면, 좋을 것 같다는 마음이 앞서는데,

아무래도 VR에 들인시간과 노력때문에 본전 생각나서 그런것 것일 수도 있습니다.

꼭 해보고 싶은데, 같이 해보자는 업체가 없는지 참.

그래서 하는수 없이 중개사 인터넷 강의 듣고 있습니다. 공부 잘 못하는데, ㅠㅠ


참고로.

코로나 전에, 민주당 원대대표 박홍근 의원이 부동산 광고관련 법률을 통과시키면서, 

부동산 허위광고에 대해서 과태료 500만원 벌금정책이 생겼는데, 그 이후 부동산 허위광고 시장의 채질이 바뀌었습니다.

제가 VR을 부동산 광고로 사용하지 않게된 이유가 2가지인데 한가지는 앞서 설명한 생산성 문제였고, 또한가지는

허위광고와의 경쟁에서 이겨야하는데, 가격하고 사진이미지를 허위로 올리는 광고와는 실제 매물을 촬영해서 올리는 광고와 경쟁할 수 없었습니다. 그런데 법률이 변경되면서, 허위광고가 사라지고 단속가능한 수준으로 시장이 변경되었습니다.


그래서 VR이 다시 뜰수 있겠다 싶어서 VR기술을 검토해본 결과 사진 품질과 생산 시간이 충분히 단축되었다는 것을 알게되었고, 사업을 준비하게 되었습니다.


공실장이라고 https://www.gongsiljang.net 주택임대관리 통합 솔루션을 직접 개발해서 운영하고 있는 곳에 

위 아이디어를 적용해서 개발이 되어 있고 더 가볍게 가기 위해 별도로 빼서 사이트와 앱을 추가로 개발하고 있습니다.


질, 입자, 힘, 운동, 량


저는 구조론이 최고의 성공학이자 대한민국의 탈무드라고 생각하고 있습니다.

저희 아이들에게도 입문서로 "이기는법" 사줘서 같이 읽고 토론하고 있습니다.

최근 저희 작은 아들이 파레토 법직 안에 또 파레토 법칙이 있다는 내용을 알아야한다는 내용을 이야기하면서,

20:80 => (4:16):(16:64)  나뉠수 있겠다.

그리고 앞의 16과 뒤의 16이 마치 국민의힘과 민주당인것 같다.

결국 4%대 96% 싸움이기도하고,

파레토 법칙 이전에 비슷한 내용을 데일카네기는 1:20를 주장하였는데, 그게 4% 대 96%의 경향을 말하는 것같고

저희 계약 비율을 보면 1:20 정도의 편향된 계약 성사율이 나온다는 데이터를 보면서 세상의 대칭구조가 

여러 층위를 이루고 있구나란 생각을 같이 공유하게 되었습니다. 


전략과 전술을 도출하기 위해 이 사업을  구조론의 구분에 대입해서 설명해볼려고 노력을하고 있습니다.


계획은

질 : 계로서 임대주택시장, 높은차원 임대주택관리 전체 시스템을 개발한 경험과 노하우 종합성, 전체를 보는 시각..

입자 :  VR컨텐츠 임차인 모집 서비스 웹 및 앱서비스

힘 :  단순성, 집 내놓을 때 중개수수료 무료 

운동 : 짧은 촬영시간, 생산성

량 : 프랜차이즈화


실행순서는

량 : 프렌차이즈 모집

운동 : VR 촬영

힘 : 임대인 중개수수료 무료

입자 : 웹 및 앱 솔루션 완성

질 : 기업형임대관리 종합부동산 회사


아직 구조론을 잘 이해 못하고 있어서 







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