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[레벨:2]공실장
read 2443 vote 1 2021.04.15 (03:38:16)

20번이 넘는 부동산 대책을 발표하면서도 부동산 가격은 올랐습니다.


그전에 인구변동에 의한 자산시장의 변화를 주목할 필요가 있다고 봅니다.

먼저 58년 개띠를 기점으로 지난해 부터 본격적인 은퇴가 시작되었습니다.

앞으로 15년간은 매년 80만명씩 은퇴를 하게 되는데, 은퇴 자금 퇴직금이나 

모자란 생활비 충당용 자산시장이 형성된다고 보고 있습니다. 


최근 국뽕 유투브가 뜨고, 외국에서 한국에 대해 제조명하면서 한류가 유행하는 것도

한국인들의 지갑을 열기위한 분위기로 해석해도 무방하다고 생각합니다. 

일명 양털각기 시즌이 도래한 것이죠.


옆나라 일본을 보면, 90년대 초반 급격한 부동산 버블이후 부동산 폭락사태가 이루어진 시점도

단가이(일본 베이비붐) 세대의 은퇴시기와 맞물려 있습니다. 이시점에 자산시장의 버블이 붕괴 되면서

국내 투자심리는 위축되고, 외국의 고수익 투자로 은퇴자금이 몰려 많은 자금이 외국 투자로 빠져나가고

그리고 국내에서는 기업형임대관리 사업이 성행하는 두가지 패턴으로 분리되게 됩니다. 


부동산 폭등 그리고 폭락 그리고 실제 물가 인상의 시점과 부동산 가격이 서로 

다을 때 까지 부동산 가격이 장기 연착륙 하락을 하게 됩니다. 


이 시기에 기업형임대관리 사업이 성행하게 됩니다. 그 이유를 적어보면 

1. 은행 금리가 0로 더이상 이자로 생활비 충당이 불가능하게 됩니다.

2. 불황과 인구 증가 감소 고령화로 지방소멸로 도시로 회귀하는 현상으로 도심 임대 수요가 증가합니다. 그리고 1인가구 증가도 한목 합니다.

3. 도심의 토지가격은 매매형태로는 임대 수익이 나오는 가격 선을 넘어서서 매매로는 임대수익이 나오지 않게 됩니다.

4. 매매의 대안으로 토지 장기 임대로 지주공동사업으로 수익을 발생하는 기업형임대관리사업이 대안으로 제시됩니다.

5. 기업형임대관리에는 세제 혜택 대출등의 혜택을 받습니다.

6. 안전관리 등의 증가로 건축비용이 높아지면서 개인이 건축하는 비용이 높아집니다. 

7. 20년간 은퇴자가 몰리면서, 폰지사기 형태로 공실이 생기더라도 후발 투자자의 투자금으로 선투자자의 임대료를 충당하는 방식이 동원됩니다.

8. 매매용 주택과 임대용 주택의 주택의 건축 방식이 분리됩니다. 

9. 매매용 주택은 구매하는 사람의 기호를 맞추어야하는 반면, 임대용 주택은 임대료 최적화로 인해 비용을 많이 줄이게 됩니다. 

10. 임대사업의 성행으로 모듈화 방식을 사용하여 임대용 주택을 공장에서 찍어내듯이 건축하여 건축비용 혁신을 통해 임대료 돌려막기 비용을 충당합니다.

11. 장기정인 부동산 가격인하로 부동산을 매매할 생각을 점차 접게되고 토지 장기 임대 쪽으로 소유자들의 선택이 변하게 됩니다.


최근 우리나라에서 토지의 가격이 급격하게 올라야하는 이유는

기업형임대관리를 하기 위해 장기적인 토지 가격 연착륙 환경이 만들기 위함이라 생각합니다.


2012년 부동산시장의 개방 이슈가 있었고, 일본의 기업형임대관리 업체가 들어오면서 토지 임대부 기업형임대관리사업이

성행할 수 있게다고 생각하여 인근 중개업이나 건축업자 분들에게 말을하면, 거의 모든 분들이 누가 토지를 장기 임대해주냐?

가만히 가지고 있으면 토지가격이 오르고, 만약 높은가격으로 사겠다는 사람이 있으면, 토지에 건물이 올라가 있으면, 팔수도 없어서

팔때를 대비해 그냥 토지로 가지고 있지 임대는 하지 않는다고 하면서, 불가능하다고들 했었는데, 

그때 만약 일본처럼 장기 연착륙되는 분위기가 조성된다면 가능 할 것이란 생각을 하고 있었습니다. 


그런데


최근 몇년사이 주택 가격 오르는 것을 보고, 의도한 것인지 아닌지는 모르겠으나, 기업형입내관리 사업을하기 위해 

주택가격을 끌어올려서 도심지역 토지가격 장기 연착륙 환경조성을 만들어가기 위한 작업의 일환이 아닌가란 생각을 하게 되었습니다. 


수 많은 부동산 정책이 실행 되었음에도, 부동산 가격은 올라갔습니다.

그런데 전세보증금 대출의 고삐는 풀려 있었습니다. 그리고 언론도 단속을하지 않고 있었습니다.

세금 많이 내고, 대출금이자 내야하는데, 버티고 버티다가 최후의 수단으로 전세금 올려달라고 하면,

세입자가 올린 만큼 전세금 추가 대출 신청을하면 그만큼 대출을 해주는 것을 보고

주택가격이 올라가는게 당연하겠다는 생각을했습니다.

서민의 주택 안정화를 위한 전세 보증금 대출이라고 하면서, 마구마구 대출을 해주었습니다. 


부동산의 여러 부분이 많이 강화 되었는데, 이 모든 강화된 법률, 세금, 대출 규제를 피해갈 수 있는 유일한 방법은, 공모리츠를 하면 됩니다.

기업형임대관리를 공모리츠를 끼고 진행하면 법인세 90%감면, 종부세, 취득세, 대출, 취득부동산의 양도소득세 이연, 공법상의 제약 완화 등등

모든혜택이 집중되어 있습니다. 


그리고 모든 증권사와 은행들이 리츠담당 전담 사업부를 부랴부랴 만들고 있는 것을 보면 딱 그림이 그려집니다. 


건축을 해야하는데, 수도권과 서울은 이미 토지가격이 수익이 나오지 않는 선을 넘어선지 오래 입니다.

제2의 건축시즌은 토지 장기임대부 기업형임대관리 사업이라 생각합니다. 

이것을 준비하기 위해서 너무 많은 희생을 치루고 있는게 아닌가 싶습니다. 


 






프로필 이미지 [레벨:30]id: 김동렬김동렬

2021.04.15 (08:13:13)

부동산에 문외한이라서 무슨 말씀인지 모르겠지만

구조론에서는 뭐든 위하여 어쩐다는 음모론적 사고를 지양합니다.


장기임대부 기업형임대관리사업을 하자는 말인지

어떤 세력이 그런 음모를 꾸미고 있으니 조심하라는 말씀인지 모르겠네요. 


부동산은 종합적으로 오를만 해서 오른 것입니다.

노무현이 2기 신도시, 지방화, 세종시, 내곡동(오세훈에 따르면 노무현의 업적)으로 집값을 잡았는데


그 과실을 따먹은 이명박근혜가 집을 안 지은 거지요.

집이 절대 부족해서 집값이 오른 것입니다.


그 배경으로는 굉장히 많은 이유가 있는데 열거하자면 한이 없어요.


1) 베이비붐 세대의 은퇴.. 퇴직금 대신 집 한 채

2) 지방의 몰락 .. IT발전이 수도권 중심으로 이루어진 결과.. 실리콘 밸리가 서울밸리가 됨

3) 교통통신의 발전이 도시 쏠림 가속화.. KTX, 고속도로, 공항 만들면 대도시 집중 더 심화 됨.

4) 경제성장에 걸맞는 병원 백화점 놀이공원 등의 시설이 서울에 집중

5) 코로나발 저금리 

6) 세계적인 양적완화

7) 젊은이들의 재태크 열풍(요즘 애들은 초딩부터 재태크 한다네)

8) 서울 집의 반이 구축인데 사람들은 신축에 주차장 있는 아파트만 열망

9) 뉴타운 등 더 품질이 좋은 집의 등장


문제는 노무현 때 집을 지어서 집값 올랐다는 거짓말이

이명박근혜와 조중동의 악선전에 의해 먹혔다는 겁니다.


결정적으로 한겨레와 정의당 등 노무현 죽이이기 앞장선 세력이

집값 못잡아 노무현 정권 망했다는 거짓말을 10년 동안 반복한 결과 세뇌되어


노무현이 2기 신도시, 세종시, 혁신도시, 기업도시, 내곡동으로 집을 지어서 망했으니 

우리는 절대 집을 짓지 말아야 된다는 잘못된 트라우마에 걸려버린  거지요.


트라우마 무서운 겁니다.

조중동과 한경오가 양쪽에서 노무현을 거짓말로 살해한 것이며


부동산 공포에 빠진 문재인 정권이 덫에 걸려버린 겁니다.

집을 지으면 정권 망한다는 공포에 걸려 집을 안 지으니 확실히 멸망.


이제 진실을 이야기해야 합니다.

제발 거짓말 좀 하지 말자구요.


박정희 전두환이 모든 국내 건설장비를 중동으로 빼돌려 한국에 집을 짓지 않았습니다.

집을 안 지으면 집값이 안 오릅니다.


집이 절대 부족한데도 사람들은 그냥 셋방살이 하고 살았습니다.

그러다가 노태우 때 중동건설시장이 망하자 건설업 살리기로 갑자기 200만호를 지었고


남아도는 중동 건설장비를 국내에서 굴린 겁니다.

노태우 때 집을 너무 지어서 서울 집값이 잠잠하니까 그걸 정상으로 착각한 겁니다.


집이 절대 부족해져서 집값이 오르기 직전에 IMF가 터졌습니다.

IMF 착시로 집이 절대 부족해서 폭발직전인데 집을 더 안 지은 겁니다.


왜냐하면 다 망해서 거지가 되었으니까.

그러다가 경제가 살아나자 갑자기 집이 없다는 현실을 목격한 겁니다.


그런데 원래 집값은 어느 나라나 갑자기 오릅니다.

매년 몇 퍼센트씩 안정적으로 오르지 않습니다.


왜냐? 집은 세월이 흐를수록 낡아가는데 오를 리가 없잖아요.

집값이 올라야 하는 원인과 집값이 오를 수 없는 원인이 서로 싸우는 겁니다.


- 쓸만한 집이 없다. 가격이 올라야 한다.

- 집은 갈수록 썩는다. 오를 리가 없다. 게다가 인구감소 결정타. 하우스 푸어의 지옥을 보여주리라.


서로 모순되는 두 가지 법칙의 충돌로 전 국민이 착시에 빠져버립니다.

그래서 갑자기 발작적으로 폭등하게 되는데 이게 국민을 패닉으로 몰아갑니다.


지금도 비슷한데 인구감소로 집 사면 망한다는 두려움과

지금 아니면 영원히 집을 살 수 없다는 절망감이 동시에 작용하고 있습니다.


이러한 모순을 이용해서 갭투자 등으로 이익을 올리는 세력이 있고

집값 올리려는 조중동의 악랄한 거짓말과 


집을 지어서 노무현이 망했다는 한경오의 흉악한 거짓말이 상승작용을 일으켜서 

상황을 개판으로 몰아가고 있는 것입니다.


집값은 전쟁이고 전쟁은 확실히 이겨야 합니다.

압도적으로 물량을 풀어서 잡는 수 밖에 없는 것이며 


나중에 인구감소로 유령주택 천지가 되면 어떻게 하는가?

그땐 빈집을 사들여서 공원으로 만들면 됩니다.


후손의 문제는 우리보다 잘 사는 부자 후손들이 알아서 해결하게 하는게 맞고

너무 10년후 20년후를 대비해서 완벽하게 하려고 하면 안 됩니다.


집은 세월이 흐르면 썩어서 애물단지가 되기 때문에

때려부수고 새로 짓는게 맞습니다. 


내일 서울이 유령도시가 되더라도 오늘은 집을 지어야 합니다.

이게 세상의 굴러가는 법칙이라는 겁니다.


법칙은 항상 인간의 뒤통수를 칩니다.

뒤통수 맞지 않으려고 하다가는 공산당 사회가 됩니다.


엎어지고 자빠지고 매맞으면서 피투성이로 그럭저럭 굴러가거나

조용히 말라죽거나 둘 중에서 선택해야 합니다. 


완벽한 해결책은 절대로 없습니다.

특히 한국과 같이 바닥이 좁은 곳에서는 답이 없어요. 


남북전쟁에 이긴 그랜트는 술주정뱅이가 되어 

대통령인데도 아무 것도 안 하고 계속 술을 쳐먹었습니다.


그 결과 전쟁의 피맛을 보고 돌아버린 쓰레기들이 죄다 서부로 몰려가서

인디언을 죽이고 들소를 죽이고 그 아름다운 서부를 초토화시켜 버린 것입니다. 


만약 그랜트가 정신을 차려서 인디언과 들소를 보호했다면

전쟁의 트라우마에 눈이 뒤집힌 미친넘들이 내전을 벌여 더 망했을 것입니다.


풍신수길이 조선을 침략한 이유는 전쟁의 광기를 외국으로 빼돌려

살인에너지를 다른 나라에 풀어버리려는 것이며


그랜트가 서부를 초토화시킨 이유는 

남북전쟁에 돌아버린 살인광들이 


그 광기의 살인 에너지를 인디언과 들소에게 분출하도록 유도한 것입니다.

왜 그랬을까? 다른 방법이 없어서 그랬던 것입니다.


그랜트는 서부의 비극을 알면서 

아무 것도 하지 않고 계속 술을 마시다가 죽었습니다.


어떻게 해보려고 하다가는 자신이 죽는다는 것을 알기에.

잘해보려고 하면 노무현처럼 죽고 정신줄을 놔버리면 그랜트처럼 두고두고 욕먹고.


그게 인간의 비극입니다.

정답은 없고 그냥 그렇게 굴러가는 것입니다.  

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