부동산 대폭락인가?

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잘 가지도 않는 다음 아고라를 우연히 들렀다가 봤습니다만, 그래서 다 아는 사실을 제가 뒷북치는 건지도 모르겠습니다만, 윤상원(실명? 자기 이름 걸고 쓰는 분은 유심히 봐야)이라는 분의 글이 조목조목 근거를 대는 것이 상당히 공감됩니다.

부동산에 문외한인 저의 통밥으로 봐서 이 분이 뭔가를 좀 아는 것 같은데, 대략 업계에서는 2012년부터 2014년 사이를 대폭락 시점이라고 한답니다. 요 며칠 사이에 부동산 대세하락이라는 뉴스가 연이어 뜬 것도 심상치 않구요.

수도권에 부동산거래가 완전 끊겼다는 말도 나돌고 있고. 여러 가지로 포착되는 것이 있으니까, 지금쯤 이렇게 한 마디 써 두고 나중에 맞는지 확인해 보자는 거죠. 사전에 근거를 남겨 두려는 것입니다.

제가 2년 쯤 전에 수도권에서 아파트 건설하는 사장님을 만난 적이 있는데, 당시 아파트가 아주 잘 되고 있는 때였는데도, '무서워서 더는 못짓겠다'고 말씀하시는 것을 들었습니다.

짓는 것은 문제가 없는데, 분양이 될지 자신없다는 거죠. ‘무섭다 무섭다’ 표현을 연발하면서 고개를 절래절래. 준비가 다 되어 있는데 사업착수는 결정을 못하고 있다고 들었습니다.

2008년 그때만 해도 아파트가격이 천정부지로 폭등할 때였습니다. 아파트값이 미친듯이 오르는 중인데 분양을 자신할 수 없다니 그게 무슨 말인지 당시로는 감이 잡히지 않았습니다.

얼마전 제 고향 초등학교가 작년에 학생이 딱 한 명 있었는데 올해는 그만 폐교되었다는 말을 들었습니다. 시골학교도 아니고 변두리지만 경주시에 속한 학교입니다. 1학년 입학 때는 한 반에 84명이 마른 논에 올챙이처럼 오글오글 했는데.

이제 이 나라는 인구가 없는 겁니다. 세상은 빠르게 변하고 있는데 현장에 발을 디밀고 있지 않으면 체감하지 못하지요. 그런데 뒤로 발을 빼고 있는 저에게도 슬슬 감이 옵니다. 검은 그림자가 서서히 덥쳐오는듯 해요.

언젠가 폭락한다는 사실은 일본과 미국의 예로 보아 전 국민이 다 알고 있는 것이고 문제는 타이밍이지요. 업계에서 그 시기를 2012년에서 2014년으로 본다면 구조론적 관점에서는 1~2년 더 앞당겨진다는 겁니다.

시간차라는게 있습니다. 그 건설회사 사장님은 2년 전에 이미 알고 있었던 것입니다. 조만간 다가올 대폭락 사태를. 현장에 있는 사람이 제일 잘 알지요. 그러나 쉬쉬하는 거고. 먹고 살아야 하니까.

제가 작년 10월에 ‘집값은 언제 떨어지는가?’라는 제목의 글을 쓸 때는 2014년 경으로 짐작했습니다. 수도권 도로확충과도 연관된다고 봤으니까. 지금 수도권 도처에 길 닦고 있습니다.

그러나 지금 여러 조짐을 보면 대선 이전으로 앞당겨지지 않을까 생각됩니다. 구조론이 큰 틀거리는 잘 예측하지만 타이밍까지 맞출 수는 없지요. 그건 더 많은 데이터와 전문가의 패턴분석이 있어야 되는 거고.

이명박들은 고급정보를 많이 가지고 있을텐데 행정수도 이전 반대에 골몰하는 것도 부동산 폭락 조짐과 전혀 관련이 없지는 않을 것입니다. 배가 난파하기 전에는 쥐가 먼저 움직인다니까.

PS.. 너무 부정적으로 쓴 것 같은데, 그건 표현이 그런거고 제가 부동산 대붕괴를 주장하는 것은 전혀 아닙니다. 문제는 사람들이 본질적 의미를 전혀 모르고 있다는 점입니다. 알건 알아야 한다는 거죠.

곰곰이 생각해 보면 20~30프로 하락조정후 연착륙론과 7~80프로 대폭락론이 실제로는 아무런 차이도 없다는 사실을 알게 됩니다. 강남 요지에 새로 지은 아파트는 20프로 정도 하락으로 선방할 것입니다.

그러나 재건축 실패하는 노후아파트는 실질가치가 0원이 될 수도 있습니다.(링크한 윤상원님 글 참고) 물론 정부에서 어떻게든 대책을 세울 것이므로 아주 꽝은 안되겠지만 아파트란 소비에트식 집단주택인데 후진국 빈민구제용입니다.

빈민주택이 빈민주택화 된다는 지극히 당연한 사실을 지적하는 것입니다. 그래도 뉴욕 중심가 부동산 가격은 크게 안떨어지듯이 강남 요지 새로 지은 주택은 일단 버티겠지만 장기적으로 아파트의 신화 자체가 붕괴하는 것이지요.

무엇보다 중요한 점은 한국인 중에 15층 이상 고층아파트 탄생에서 파괴까지 일 사이클을 경험한 사람이 없다는 점입니다. 아파트 거주가 본격화된건 노태우때니 20년 지났습니다. 아파트 괜찮게 쓰는 수명은 30년.

우리는 유사이래 한 번도 가 보지 못한 길을 생전 처음 가는 것입니다. 그러나 사람들은 30년 전부터 아파트가 있었으니까, 30년간 꾸준히 가던 길을 간다고 착각하지요. 이런 때가 오판하는 지점. 패닉이 가세.


PS2.. 일본 64년 동경올림픽(경기절정, 버블의 씨앗 잉태), 90년초 버블대붕괴, 한국 88년 서울올림픽(경기절정, 버블의 씨앗 잉태) 2012년 전후로 버블대붕괴. 대략 20년 시차를 두고 쫓아가는구먼.

http://gujoron.com