경제 살리는 방법은 간단하다. 집을 짓는 것이다. 그래서 집을 지었다. 그런데 이제는 집을 지어도 팔리지 않는다. 인구감소 때문이다.

    부동산 투기가 남의 부를 훔치는 도둑질이라는 사실을 모르는 사람은 없다. 그런데도 부동산 투기가 공공연히 자행될 수 있었던 비결은 무엇일까? 피해자가 없기 때문이다. 설사 피해자가 있더라도 제 3자에게 피해를 떠넘길 수 있다면 그동안은 시스템이 돌아간다. 다단계가 대표적이다.

    왜 부동산 투기는 피해자가 없을까? 피해자가 미래이기 때문이다. 자본주의 시스템의 비밀은 미래약탈이다. 우리는 2만불 시대를 살지만 후손들은 10만불 시대를 산다. 10만불 부자인 후손이 2만불 거지인 조상에게 퍼줘도 문제없다. 미래약탈이 나쁜 짓이라고 단정하는 것도 잘못이다.

    아파트의 수명은 30년이다. 아파트를 소유하면 일년에 1/30씩 피해를 본다. 그러므로 아파트 소유보다 멍청한 일은 없다. 그런데도 왜 지금까지 이게 문제가 되지 않았을까? 손실을 보전하는 방법이 있기 때문이다.

    새 아파트는 낡은 아파트보다 품질이 좋다. 같은 아파트라도 주차장 넓은 새아파트가 주차장 없는 80년대 아파트보다 낫다. 재건축이나 리모델링을 통해 용적률을 높여 아파트의 가치를 상승시키면 된다.

    미래약탈의 쉬운 방법은 용적률 높이기다. 토지는 제한되어 있는데 누군가 점유하면 나머지는 기회를 박탈당한다. 이때 피해자가 후손이므로 항의할 수 없다. 이 방법으로 한국의 아파트 사업은 번창해 왔다.

    매년 3퍼센트 손실이 확정되어 있는게 아파트다. 손실보전을 위한 가치상승 방법은 다양하다. 용적률, 주차장, 고급자재, 대형평수, 좋은 학군 등이다. 그런데 실패다. 가장 큰 낭패는 대평평수의 몰락이다.

    할아버지가 큰 아파트를 소유하고 있으면 자식과 손자들이 그 집을 쓸 것이라 여겼지만, 자식은 분가하고 손자도 찾아오지 않는다. 반대로 노후대책을 위해 평수를 줄여야 할 판이다. 확보한 넓은 공간은 쓸모없게 된다.

    결론적으로 부동산이 급몰락하는 근본원인은 인구감소, 핵가족화, 가치상승의 한계(주차장을 늘리기도 80년대에 건축한 5층짜리 아파트 이야기다. 요즘 아파트는 이미 주차장이 있고 용적률이 높다.) 때문이다.

    문제는 다양한 가치상승 방법이 실제로는 미래약탈이라는 점이다. 아파트를 쓸 사람은 미래고, 미래가 얻을 잠재이익을 당겨 쓰는 것이다. 미래에 후손들이 이익을 얻을 것이라고 전제를 깔아놓고, 미리 그 이익을 현금화하여 소비해 버리는 것이다.

    은행대출과 다르지 않다. 마이너스 통장을 만든다면 미래에 얻을 월급을 담보로 미리 써버리는 셈이다. 미래는 피해자가 된다. 그런데 미래는 더 미래에게 떠넘기면 된다. 아들은 손자에게 떠넘기고, 손자는 증손자에게 떠넘기고, 증손자는 고손자에게 떠넘기면 된다.

    문제는 미래가 없다는 것이다. 미래증발이다. 인구감소 때문이다. 무엇인가? 수명연장으로 자기 자신이 그 미래가 되어버린 것이다. 자신이 피해자가 된다. 폭탄돌리기의 종말이다. 아뿔싸! 자신이 자신에게 폭탄을 줬다.

    폭탄돌리기가 나쁘다고 단정하면 곤란하다. 자본주의는 원래 폭탄돌리기다. 돌릴 폭탄은 돌려야 한다. 그러다가 터지면? 튀어야 한다. 리스크를 떠넘길 배후지가 확보되어 있어야 하는 것이다.

    자본주의가 작동하는 것은 폭탄돌리기를 통하여 시간을 벌고, 그 벌어놓은 시간 동안 혁신을 이루어 생산력을 증대시키기 때문이다. 미래를 약탈하는 폭탄돌리기가 일단은 시간을 벌어서 생산력 증대의 기회를 제공하는 것은 사실이다.

    충분한 배후지가 갖추어져 있고 생산력 증대가 지속적으로 일어난다면 미래약탈이 잘못된 것은 아니다. 단 그것도 한계가 있을 뿐이다. 설사 다단계라도 백년동안 유지된다면 잘못된게 아니다. 금방 망하니까 문제일 뿐.

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    필자는 진작부터 2014년경에 부동산이 폭락한다고 말해왔다. 이번에 내놓은 박근혜의 종합선물세트가 대폭락의 뇌관이 될 수 있다. 지난번에 언론기사에 보도된 개미들이 주식투자에 실패하는 이유를 참고하면..

    * 주식이 오르면?.. 판다

    * 내리면?.. 팔지 않고 계속 끌어안고 있다.

    이 사태의 본질은 의사결정을 하지 않으려는 심리다. 의사결정 하기 싫은데 주식을 왜 하는지는 수수께끼다. 적극적으로 의사결정을 해야 돈을 번다. 전문 투자자들은 반대로 오르면 보유하고 내리면 바로 판다고 한다.

    * 오르면? 가슴이 두근두근.. 이익을 현실화 한다.

    * 내리면? 결정을 못하겠다.. 계속 결정을 미룬다.

    마찬가지로 부동산이 내리면? 아무런 결정을 못 내려서 계속 끌어안고 있다. 막연한 기대감을 가지고 호재가 뜨기를 희망한다. 비겁한 회피기동이다. 그러다가 등 떠밀려서 물리적으로 팔지 않을 수 없는 사태를 만난다.

    무엇인가? 부동산이 특정시점에 폭락하는 이유는 일찌감치 정보가 공개되었음에도 불구하고 과감한 의사결정을 못하고 미적거리던 사람들이 막연히 시간을 끌어서 의사결정의 병목현상을 유발하기 때문이다.

    스스로의 힘으로는 의사결정 못하는 사람들에게 박근혜가 이번에 등을 떠밀어서 타이밍을 찍어주었으므로 이제 그들은 일제히 절벽으로 뛰어내릴 것이다. 의사결정을 남에게 맡기면 이런 현상이 일어난다.

    대선에서 어리석은 군중들이 박근혜를 찍은 이유도 같다. 의사결정을 위임하고 싶은데 똑똑한 사람보다 친근한 사람에게 위임하다. 왜? 똑똑한 사람에게 위임하면 타이밍을 찍어주었는지 그렇지 않은지를 알 수 없다. 왜냐하면 유권자들이 그 사람을 주목하고 있지 않기 때문이다.

    반면 정서적으로 친근하면 항상 그 사람을 주목하고 있기 때문에 찍어준 타이밍을 적절히 포착한다고 믿는다. 민주주의 본질은 의사결정인데 의사결정을 하지 않으려는 의도로 투표하니 민주주의 배반이다.

    * 진보 - 의사결정 참여를 목적으로 투표한다.

    * 보수 - 의사결정 회피를 목적으로 투표한다.

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    개미가 주식투자를 망치는 법칙을 참고하면

    * 좋은 소식은 빠르게 반영한다.

    * 나쁜 소식은 느리게 반영된다.

    나쁜 결정은 의사결정의 병목현상을 유발하여 갑자기 폭락을 일으킨다. 이번 종합선물세트는 객관적으로 볼때 사는 사람에게도 좋은 소식이고 파는 사람에게도 좋은 소식이다. 그러나 이는 피상적 관찰일 뿐이다.

    상대적 기준을 적용해야 한다. 누가 갑이고 을이냐다. 을에게 좋은 소식은 무조건 갑에게 나쁜 소식이다. 이번 정부의 대책은 파는 사람에게 확실히 좋은 소식이다. 그들은 의사결정을 서두른다.

    그들은 서두르기 때문에 과감하게 결단을 내려서 조금 낮춰서라도 내놓는다. 조급해져서 심리게임에서 무너진다. 인삼장사 임상옥의 안팔아 전략을 쓰지 못한다. 그런데 이게 사는 사람에게는 나쁜 소식이다.

    파는 사람에게 좋은 소식이라는 사실이 사는 사람에게 나쁜 소식인 것이다. 먼저 사면 손해다. 그들은 서두를 이유가 없다. 조금 더 기다려 본다. 아파트는 사기만 하면 매년 3퍼센트씩 손해다. 매년 3퍼센트 이상의 이익+은행이자가 보장되어야 그들은 움직인다.

    내가 박근혜라면 아직 위기가 아니라며 대책은 내년에 내놓아도 무방하다고 설레발이 쳤을 것이다. 절대 정부의 의도를 시장에 들키면 안 된다. 그게 위기관리의 ABC.

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    박근혜의 창조타령 지겹다. 문제는 뭐가 창조인지 말을 꺼낸 본인도 모른다는 거. 창조경제는 산업경제에서 디자인경제로 바꾸는 것이다. 디자인으로 이기려면 반드시 배후지가 있어야 한다. 2등은 안 쳐주는게 디자인이다.

    배후지는 북한, 중국, 몽골, 러시아, 동남아다. 북으로 뚫지 못하면 우리의 미래는 없다. 이 사실을 똑똑히 알지 않으면 안 된다.

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