구조칼럼
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[레벨:30]id: 김동렬김동렬
read 21256 vote 0 2010.03.10 (22:05:13)

 

 

부동산 대폭락인가?

 

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/list?bbsId=D125&sortKey=depth&searchKey=daumname&searchValue=%EC%9C%A4%EC%83%81%EC%9B%90

 

잘 가지도 않는 다음 아고라를 우연히 들렀다가 봤습니다만, 그래서 다 아는 사실을 제가 뒷북치는 건지도 모르겠습니다만, 윤상원(실명? 자기 이름 걸고 쓰는 분은 유심히 봐야)이라는 분의 글이 조목조목 근거를 대는 것이 상당히 공감됩니다.

 

부동산에 문외한인 저의 통밥으로 봐서 이 분이 뭔가를 좀 아는 것 같은데, 대략 업계에서는 2012년부터 2014년 사이를 대폭락 시점이라고 한답니다. 요 며칠 사이에 부동산 대세하락이라는 뉴스가 연이어 뜬 것도 심상치 않구요.

 

수도권에 부동산거래가 완전 끊겼다는 말도 나돌고 있고. 여러 가지로 포착되는 것이 있으니까, 지금쯤 이렇게 한 마디 써 두고 나중에 맞는지 확인해 보자는 거죠. 사전에 근거를 남겨 두려는 것입니다.

 

제가 2년 쯤 전에 수도권에서 아파트 건설하는 사장님을 만난 적이 있는데, 당시 아파트가 아주 잘 되고 있는 때였는데도, '무서워서 더는 못짓겠다'고 말씀하시는 것을 들었습니다.

 

짓는 것은 문제가 없는데, 분양이 될지 자신없다는 거죠. ‘무섭다 무섭다’ 표현을 연발하면서 고개를 절래절래. 준비가 다 되어 있는데 사업착수는 결정을 못하고 있다고 들었습니다.

 

2008년 그때만 해도 아파트가격이 천정부지로 폭등할 때였습니다. 아파트값이 미친듯이 오르는 중인데 분양을 자신할 수 없다니 그게 무슨 말인지 당시로는 감이 잡히지 않았습니다.

 

얼마전 제 고향 초등학교가 작년에 학생이 딱 한 명 있었는데 올해는 그만 폐교되었다는 말을 들었습니다. 시골학교도 아니고 변두리지만 경주시에 속한 학교입니다. 1학년 입학 때는 한 반에 84명이 마른 논에 올챙이처럼 오글오글 했는데.

 

이제 이 나라는 인구가 없는 겁니다. 세상은 빠르게 변하고 있는데 현장에 발을 디밀고 있지 않으면 체감하지 못하지요. 그런데 뒤로 발을 빼고 있는 저에게도 슬슬 감이 옵니다. 검은 그림자가 서서히 덥쳐오는듯 해요.

 

언젠가 폭락한다는 사실은 일본과 미국의 예로 보아 전 국민이 다 알고 있는 것이고 문제는 타이밍이지요. 업계에서 그 시기를 2012년에서 2014년으로 본다면 구조론적 관점에서는 1~2년 더 앞당겨진다는 겁니다.

 

시간차라는게 있습니다. 그 건설회사 사장님은 2년 전에 이미 알고 있었던 것입니다. 조만간 다가올 대폭락 사태를. 현장에 있는 사람이 제일 잘 알지요. 그러나 쉬쉬하는 거고. 먹고 살아야 하니까.

 

제가 작년 10월에 ‘집값은 언제 떨어지는가?’라는 제목의 글을 쓸 때는 2014년 경으로 짐작했습니다. 수도권 도로확충과도 연관된다고 봤으니까. 지금 수도권 도처에 길 닦고 있습니다.

 

그러나 지금 여러 조짐을 보면 대선 이전으로 앞당겨지지 않을까 생각됩니다. 구조론이 큰 틀거리는 잘 예측하지만 타이밍까지 맞출 수는 없지요. 그건 더 많은 데이터와 전문가의 패턴분석이 있어야 되는 거고.

 

이명박들은 고급정보를 많이 가지고 있을텐데 행정수도 이전 반대에 골몰하는 것도 부동산 폭락 조짐과 전혀 관련이 없지는 않을 것입니다. 배가 난파하기 전에는 쥐가 먼저 움직인다니까.

 


 

PS.. 너무 부정적으로 쓴 것 같은데, 그건 표현이 그런거고 제가 부동산 대붕괴를 주장하는 것은 전혀 아닙니다. 문제는 사람들이 본질적 의미를 전혀 모르고 있다는 점입니다. 알건 알아야 한다는 거죠.

곰곰이 생각해 보면 20~30프로 하락조정후 연착륙론과 7~80프로 대폭락론이 실제로는 아무런 차이도 없다는 사실을 알게 됩니다. 강남 요지에 새로 지은 아파트는 20프로 정도 하락으로 선방할 것입니다.

그러나 재건축 실패하는 노후아파트는 실질가치가 0원이 될 수도 있습니다.(링크한 윤상원님 글 참고) 물론 정부에서 어떻게든 대책을 세울 것이므로 아주 꽝은 안되겠지만 아파트란 소비에트식 집단주택인데 후진국 빈민구제용입니다.

빈민주택이 빈민주택화 된다는 지극히 당연한 사실을 지적하는 것입니다. 그래도 뉴욕 중심가 부동산 가격은 크게 안떨어지듯이 강남 요지 새로 지은 주택은 일단 버티겠지만 장기적으로 아파트의 신화 자체가 붕괴하는 것이지요.

무엇보다 중요한 점은 한국인 중에 15층 이상 고층아파트 탄생에서 파괴까지 일 사이클을 경험한 사람이 없다는 점입니다. 아파트 거주가 본격화된건 노태우때니 20년 지났습니다. 아파트 괜찮게 쓰는 수명은 30년.

우리는 유사이래 한 번도 가 보지 못한 길을 생전 처음 가는 것입니다. 그러나 사람들은 30년 전부터 아파트가 있었으니까, 30년간 꾸준히 가던 길을 간다고 착각하지요. 이런 때가 오판하는 지점. 패닉이 가세.


PS2.. 일본 64년 동경올림픽(경기절정, 버블의 씨앗 잉태), 90년초 버블대붕괴, 한국 88년 서울올림픽(경기절정, 버블의 씨앗 잉태) 2012년 전후로 버블대붕괴. 대략 20년 시차를 두고 쫓아가는구먼.

http://gujoron.com




[레벨:15]오세

2010.03.10 (23:36:44)

올것이 오겠구려.

프로필 이미지 [레벨:15]aprilsnow

2010.03.11 (00:10:44)

당연한, 상식적인 수순이 결국 진행되긴 하는군요.
더 이상은 피할수 없어.

프로필 이미지 [레벨:15]노매드

2010.03.11 (00:24:11)

이런 식으로 집권하고 싶지는 않지만, 다음 대선은 승산이 아주 높겠구만요. 단 IMF사태와는 비교도 안되는 골병을 안고...

프로필 이미지 [레벨:30]id: 김동렬김동렬

2010.03.11 (10:19:25)

본문에 몇 마디 추가했는데 제가 대붕괴를 주장하는게 아닙니다. 명박이도 눈치가 있으니까 어떻게든 대책을 세우겠지요. 문제는 20프로 하락후 조정론과 80프로 대폭락론 사이에 실질적으로 아무런 차이가 없다는 점입니다. 저는 그 점을 지적하고 싶은 거지요.

강남에 새로 지은 고급 아파트는 학군 내세워서 20프로 하락으로 버틴다 해도 그게 또 20년 세월이 흐르면 흉물이 되고 허당이 되고 애물단지가 되고 실질가치가 무한추락한다는 거지요. 그러한 사실을 국민 모두가 알아차려 버릴 때, 환상이 깨질 때, 그 후과가 어떠하겠느냐입니다.
프로필 이미지 [레벨:15]aprilsnow

2010.03.11 (11:21:34)

20프로.. 80프로..실질적으로 아무런 차이가 없다고 해도
미래야 어찌되었건 단 몇년이라도 명박이가 버텨주겠다고 하면
명박에게 몰표찍을 사람들 많을겁니다. 불안해서 더.
아.. 타이밍. 그리고 대안있고 에너지 있는 구심점.
프로필 이미지 [레벨:22]id: ░담░담

2010.03.11 (20:37:42)

대폭락은 막지 싶습니다. 명박쥐들이 뭔가 해서가 아니라. 윤상원과 아고라 그리고 인터넷이 아직 소리를 지르고 있는 까닭이지요.

다만, 오바마의 미국이 정신을 차린 탓에 엠비의 한국은 탈탈 털리지 싶습니다.
한국의 지도자는 미국의 지도자 보다 뛰어나야 합니다. 그래야 밥값을 하지요.

서울이 값을 하려면, 뉴욕이나 런던과 경쟁해야 합니다. 동네권력 유지에 집착하면, 반드시 쪽박난다는 거.
프로필 이미지 [레벨:14]곱슬이

2010.03.15 (12:34:16)

우리나라는 보유세가 워낙낮아서리,  게다가 떠도는 돈이 갈곳도 별루없구.  부동산가격이 쉽게 떨어지기 어렵소  .
아파트는 소비재인데도 불구하고
부동산 성격을 포함하고있으니
그리 쉽게 망가지진 않을듯하오.
그렇다고 물가상승률만큼의 상승도 안될터이니 아파트가 더이상 투자처는 되지 못하겠지만
던져버리고 탈출해야할 대상도 아니지요.
반대로 내집을 갖고싶은 사람입장에서는 단독주택은 꿈도꾸기 어려운일인데다
빌라 다가구 등은 주차를 비롯해 여러가지로 쾌적성 등등의 문제를 생각하면    아파트를 선호할 수 밖에없고.
인구문제도 사실 아적 멀었소.
현재 중학생까지는 인구가 생각보다 많소. 
그 아이들이 다 큰 다음 지금의 초등생때가 되면 어떻하냐고 ?
그걸 벌써 걱정할 필요는 없다고본다오~
그때의 주거문화를 지금의 연속선에서 볼지 아님 전혀 별개로 갈지 알수도없고.
프로필 이미지 [레벨:30]id: 김동렬김동렬

2010.03.15 (14:08:47)


대부분이 그렇게 생각하고 있습니다.
지극히 상식적이고 정상적이며 평범한 사고입니다.

일본도 그렇게 평범하게 폭락했고 미국도 그렇게 평범하게 폭락했습니다.
30년대 경제공황도 지극히 평범하게 일어났고 이차대전도 지극히 평범하게 일어났습니다.

평범한 것이 잘못된 것은 아니지만 아는 사람들은 한 수 앞을 더 내다봐야 합니다.
중요한건 지금 정부에서 천문학적인 숫자의 아파트를 새로 공급하고 있고

건축업자도 먹고살아야 하므로 집값이 떨어져도 건축은 계속된다는 점입니다.
더 중요한건 한국에서 고층아파트의 수명 1사이클을 경험한 사람은 없다는 점입니다.

데이터를 잘못 입력하면 잘못된 예측이 나올 수 있지만 구조론의 틀 자체는 유효합니다.
구조론의 틀은 경제의 거품현상이 필연적으로 일어나게 되어 있다고 말합니다.

게나 가재도 주기적으로 허물을 벗고, 사람도 한창 자랄 때는 성장통을 겪습니다.
경제가 시행착오와 오류시정을 거치지 않고 조용하게 가는 일은 없습니다.

프로필 이미지 [레벨:24]꼬치가리

2010.03.21 (23:47:35)

80년대 초반,  테임즈강의 물고기가 돌아온다고 런던 시민들이 환호를 하던 때가 생각이 납니다.
당시, 국내에서는 한창 환경오염, 특히 강의 수질오염이 이슈가 되었고,
선진국의 시행착오를 답보해서는 안된다는 취지에서 테임즈강의 물고기 얘기가 거론되는 시점이었던 것 같네요.

그 후, 수질오염 문제가 어떤 시행착오와 댓가를 치루고 오늘에 이르렀는지 돌아켜보면,
한치의 예외 없이 고대로 답습한 흔적을 우리 주변에서 발견할 수 있습니다.

아파트 문제 또한 별 차이가 없지 싶네요.
적어도 삽질에 능한 설치류들의 몰상식, 몰염치, 비민주적이고 조폭적 작태가 역사의 전면에서 설치는 한,
일본의 경제침체나 부동산 거품붕괴, 미국의 서브프라임 사태 등이 이 땅에서 그대로 재현될 가능성은 거의 120%입니다.

신, 진리, 역사, 진보, 약자의 편에 서있는 구조론 가족들 만큼은
어리석은 자들의 대열에서 저만큼 물러나 있으시기를 소망합니다.

남의 차에 편승하고 가는 길은 100번을 가도 나의 길이 못됩니다.
귀찮더라도 자신의 발로 길을 헤쳐본 자만이 그 길을 자신의 길로 만드는 법입니다.

가이드에 끌려다니지 말고, 자신이 가이드가 되어보는 경험이 중요하듯이...

아파트에 사시는 분들, 속히들 판단하셔서 소박한 독립주택 하나씩 봐두시는 게 좋을 듯 싶네요.




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